Thuê mặt bằng siêu thị: 7 điều không nên bỏ qua!

Bất chấp những thông tin về nền kinh tế đi xuống, thị trường bán lẻ Việt Nam vẫn tăng trưởng khá tốt. Nhu cầu thuê mặt bằng siêu thị để mở các siêu thị vừa và nhỏ, các cửa hàng tiện lợi cũng vì vậy mà tăng lên. Việc tìm kiếm được một mặt bằng thuê phù hợp sẽ là bước khởi đầu quan trọng đối với thành bại của việc kinh doanh. Dưới đây, K-setup sẽ đưa ra những kinh nghiệm giúp bạn tiết kiệm chi phí, đồng thời tránh được các rủi ro nếu có để thuê được mặt bằng kinh doanh vận hành tốt về sau.

1. Nhu cầu thuê mặt bằng mở siêu thị đang “nóng” như thế nào? 

Những năm gần đây, kinh tế thế giới bị ảnh hưởng bởi các vấn đề chính trị. Gần đây nhất là các chính sách mới về thuế của các nước mạnh. Tuy nhiên, những báo cáo thị trường cho thấy rất nhiều ngành bán lẻ vẫn đang tăng trưởng tốt. Theo dự báo của Bộ Công thương Việt Nam, thị trường bán lẻ của nước ta có thể đạt trên 350 tỷ USD trong năm 2025. Ngành bán lẻ dự kiến đóng góp tới 59% GDP của Việt Nam.

Về hành vi người tiêu dùng, khách hàng có xu hướng mua sắm tiện lợi hơn. Họ ưu tiên các cửa hàng gần nhà để tiết kiệm thời gian và chi phí di chuyển. Họ cũng mua sắm nhỏ lẻ và thường xuyên, thay vì mua sắm số lượng lớn trong một lần. Họ cũng thường so sánh giá cả với các kênh mua sắm trực tiếp. 

Cùng với đó, người tiêu dùng ngày càng tìm đến những nơi mua sắm chất lượng, tiện lợi hơn là các cửa hàng truyền thống cũ. Các chuỗi siêu thị, cửa hàng tiện lợi, đặc biệt là những cửa hàng mini và siêu thị tự chọn ngày một phổ biến. Tại các khu dân cư, khu công nghiệp và trung tâm thành phố; nhu cầu thuê mặt bằng nhỏ, thuận tiện cho việc kinh doanh siêu thị mini đang tăng cao. 

2. 7 điều không thể bỏ qua khi thuê mặt bằng siêu thị

Nếu bạn đang cần thuê mặt bằng mở siêu thị, 7 điều dưới đây sẽ giúp bạn tiết kiệm rất nhiều thời gian, công sức, tiền bạc. Đặc biệt, khi bạn là người mới chưa có nhiều kinh nghiệm thì việc lưu ý các nguyên tắc lại càng quan trọng. 

2.1. Chọn vị trí thuê mặt bằng siêu thị tiềm năng

Vị trí mặt bằng là yếu tố vô cùng quan trọng đối với người kinh doanh bán lẻ. Đối với siêu thị, vị trí sẽ quyết định lưu lượng khách cũng như doanh thu. Bạn nên chọn thuê/mua những mặt bằng siêu thị tại khu vực đông dân cư, dễ tiếp cận khách hàng từ nhiều hướng. Các vị trí cửa hàng có nhiều “mặt tiền” là thu hút khách hàng nhất.

Các loại vị trí mặt bằng siêu thị phổ biến hiện nay gồm: 

• Mặt tiền đường lớn: tạo sự nhận diện thương hiệu mạnh, phù hợp chuỗi siêu thị quy mô lớn.
• Mặt bằng tầng trệt trong khu chung cư: lý tưởng với mô hình siêu thị mini
• Nội khu đô thị mới: tiềm năng phát triển dài hạn, giá thuê ổn định. 

Bên cạnh đó, khi khảo sát bạn cũng cần phân tích thêm thói quen tiêu dùng của người dân trong khu vực. Họ ưu tiên siêu thị lớn hay mini? Họ thường mua sắm vào giờ cao điểm nào? Họ có mua sắm nhiều tại các cửa hàng không? Bạn có thể tìm mua những báo cáo khảo sát thị trường hoặc đơn giản là tự mình tới quan sát dân cư vào những giờ cao điểm.

2.2. Lựa chọn diện tích và thiết kế mặt bằng phù hợp để tiết kiệm chi phí cải tạo

Lựa chọn mặt bằng siêu thị có diện tích và thiết kế phù hợp sẽ giúp tiết kiệm đáng kể chi phí cải tạo, thi công nội thất ban đầu. Trên thực tế có rất nhiều chủ đầu tư chọn thuê mặt bằng lớn quá mức, dẫn đến chi phí vận hành cao mà không tận dụng hết công năng. Vì vậy, cần xác định rõ mô hình kinh doanh để chọn diện tích phù hợp:

• Siêu thị mini (quy mô hộ gia đình, khu dân cư): 50 – 120m2.
• Siêu thị vừa (chuỗi tiện lợi quy mô trung bình): 120 – 300m2.
• Siêu thị lớn: 300m2 trở lên, cần có kho riêng và nhiều khu chức năng.

Chiều cao tối thiểu của trần là 3m để thông thoáng. Khoảng cách này cũng phù hợp để khi xếp hàng hóa vào kho có đủ không gian lưu trữ. Mặt bằng vuông vức, ít cột chắn giữa, cửa rộng và dễ di chuyển là những yếu tố lý tưởng. Nếu mặt bằng bạn chọn chưa có hệ thống điện nước, điều hòa hoặc sàn chống trượt, phòng cháy chữa cháy… bạn cần tính thêm chi phí cho những hạng mục cần thiết này.

Từ mặt bằng đã có, bạn cần chia bố cục không gian thành các khu: thực phẩm tươi sống, hàng khô, hàng gia dụng, khu tính tiền, kho (nếu có). Bạn có thể lên bản vẽ thiết kế và thi công cải tạo. Tốt nhất bạn nên thuê một đơn vị chuyên nghiệp để setup siêu thị. K-setup với nhiều năm kinh nghiệm chuyên về thiết kế thi công, hỗ trợ vận hành siêu thị để được tư vấn tối ưu nhất.

2.3. Giá thuê mặt bằng siêu thị và thời hạn hợp đồng

Đối với nhiều mô hình kinh doanh, giá thuê mặt bằng chiếm tỷ trọng rất lớn trong tổng chi phí vận hành. Do đó nếu muốn kinh doanh có lời, bạn cần rất thận trọng khi ký hợp đồng dài hạn. Mức giá sẽ phụ thuộc vào các yếu tố như: vị trí mặt bằng siêu thị, diện tích, hạ tầng sẵn có, tiềm năng khu vực và thậm chí cả yếu tố thời điểm (tùy theo nhu cầu và giá nhà đất…).

Bạn nên khảo sát ít nhất 3 – 5 mặt bằng trong cùng khu vực để so sánh tương với nhau. Đừng chỉ nhìn vào con số thuê hàng tháng, bạn hãy tính thêm cả các chi phí ẩn như:

• Thuế VAT, thuế môn bài (nếu mặt bằng đứng tên cá nhân cho thuê).
• Phí dịch vụ quản lý tòa nhà, bảo trì hệ thống điện nước, vệ sinh.
• Giá điện kinh doanh (thường cao hơn điện dân dụng 1.5 – 2 lần).
• Chi phí sửa chữa mặt bằng ban đầu (nếu hiện trạng cũ, xuống cấp).

Ngoài ra, khi đàm phán hợp đồng thuê mặt bằng siêu thị, bạn cần chú ý đến thời hạn thuê và điều khoản tăng giá định kỳ. Rất nhiều người đã gặp vấn đề bị buộc rời đi bất ngờ hoặc điều khoản tăng giá định kỳ chèn ép cao hơn giá thị trường. Nên yêu cầu chủ nhà ghi rõ mức tăng giá theo năm (nếu có), tránh bị ép giá sau 1 – 2 năm vận hành hiệu quả. 

Lý tưởng nhất là bạn làm hợp đồng thuê từ 3 – 5 năm để có đủ thời gian hoàn vốn đầu tư ban đầu. Với các khu vực đang phát triển mạnh hoặc có quy hoạch hạ tầng mới, bạn càng cần hợp đồng dài hạn để giữ giá ổn định. 

Bạn có thể đàm phán để được miễn phí thuê tháng đầu để sửa chữa mặt bằng, hỗ trợ một phần chi phí setup hoặc ưu đãi giá thuê trong 6 tháng đầu tiên. Nếu bạn có kế hoạch kinh doanh rõ ràng và cam kết lâu dài thì việc xin những điều kiện này cũng không quá khó. 

2.4. Cơ sở hạ tầng tiện ích đi kèm mặt bằng siêu thị

Cơ sở hạ tầng là thứ không thể bỏ sót khi đi thuê mặt bằng siêu thị. Trước khi ký hợp đồng thuê, bạn cần kiểm tra kỹ càng các yếu tố sau: 

• Hệ thống điện: Mặt bằng kinh doanh siêu thị thường cần nguồn điện ổn định, công suất đủ lớn để vận hành tủ đông, tủ mát, điều hòa, hệ thống chiếu sáng, máy POS… Ưu tiên những nơi có sẵn điện 3 pha, nếu chưa có thì cần hỏi rõ về khả năng nâng cấp, thời gian và chi phí đi đường điện mới. Đồng thời, đừng quên kiểm tra giá điện: điện kinh doanh thường cao hơn điện dân dụng, bạn nên thương lượng với chủ nhà hoặc ban quản lý về mức giá cụ thể, tránh phát sinh ngoài dự tính.
• Hệ thống nước và thoát nước: Siêu thị thường có khu thực phẩm tươi sống hoặc bán đồ chế biến nên cần hệ thống cấp thoát nước tốt. Hãy kiểm tra xem nước có đủ áp lực, có ổn định hay không, đường ống thoát nước có mùi, bị nghẹt hoặc xuống cấp không. Nếu phải cải tạo hệ thống thoát nước, bạn sẽ tốn khá nhiều chi phí và thời gian.
• PCCC (Phòng cháy chữa cháy): Đây là điều kiện bắt buộc để siêu thị được phép hoạt động. Mặt bằng lý tưởng nên có hệ thống PCCC đạt chuẩn (bình chữa cháy, hệ thống báo cháy tự động, vòi chữa cháy…) hoặc giấy chứng nhận PCCC nếu là trong tòa nhà lớn. Trường hợp chưa có, bạn cần hỏi rõ: chủ mặt bằng có hỗ trợ xin giấy phép không, hay bạn phải tự thực hiện? Một số vị trí không đủ điều kiện sẽ mất rất nhiều công để bổ sung tiêu chuẩn PCCC. Điều này ảnh hưởng đến tiến độ khai trương.
• Bãi đỗ xe: Mặt bằng có chỗ để xe rộng rãi, dễ tiếp cận sẽ là lợi thế lớn trong việc thu hút khách. Với siêu thị mini, chỉ cần đủ chỗ để vài xe máy phía trước; còn với siêu thị vừa và lớn, nên có bãi đỗ xe riêng hoặc chỗ gửi xe trong bán kính 20 – 50m. Nếu mặt bằng trong chung cư hoặc khu đô thị, bạn cần làm rõ: khách gửi xe ở đâu, có thu phí không, quy định giờ giấc ra vào thế nào?

Tóm lại, hạ tầng càng đầy đủ và đạt chuẩn ngay từ đầu, bạn càng tiết kiệm chi phí cải tạo và thời gian setup. Nếu có nhiều lựa chọn mặt bằng với giá thuê tương đương, hãy ưu tiên nơi có tiện ích tốt và pháp lý rõ ràng để tránh rủi ro về sau.

2.5. Vấn đề pháp lý của mặt bằng siêu thị

Pháp lý là vấn đề quan trọng khi thuê mặt bằng. Tuy nhiên rất nhiều người không có chuyên môn nên đã bỏ qua những yếu tố bất lợi. Nếu một mặt bằng có vẻ lý tưởng nhưng kinh doanh một thời gian lại xảy ra các vấn đề pháp lý sẽ rất rắc rối và tốn kém. Để tránh rủi ro, bạn có thể thuê luật sư hoặc đơn vị tư vấn pháp lý để kiểm tra kỹ các vấn đề như: 

• Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu: Yêu cầu bên cho thuê cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ/sổ hồng). Nếu mặt bằng là của cá nhân, cần chắc chắn người ký hợp đồng chính là chủ sở hữu hợp pháp, hoặc có giấy ủy quyền hợp lệ. Trường hợp mặt bằng thuộc quản lý của công ty, tòa nhà hay ban quản lý dự án, bạn nên kiểm tra người đại diện có quyền ký hợp đồng cho thuê hay không.
• Tình trạng pháp lý của công trình: Mặt bằng bạn định thuê có nằm trong diện quy hoạch, tranh chấp, thu hồi hay không? Nếu thuê mặt bằng nằm trong dự án chưa hoàn thiện pháp lý, bạn có nguy cơ phải dừng kinh doanh bất cứ lúc nào.
• Loại hình sử dụng: Mặt bằng phải được cấp phép sử dụng cho mục đích thương mại – dịch vụ hoặc phù hợp với mô hình kinh doanh siêu thị. Một số mặt bằng trong khu dân cư chỉ được phép ở, không được phép kinh doanh hoặc cần xin chuyển mục đích sử dụng. Điều này ảnh hưởng đến việc xin giấy phép đăng ký kinh doanh, đăng ký thuế, PCCC, v.v.

Ngoài những yếu tố trên, bạn cần một hợp đồng thuê rõ ràng, chặt chẽ. Tốt nhất bạn nên lập hợp đồng thuê có công chứng (đặc biệt với hợp đồng dài hạn), ghi rõ về từng điều khoản liên quan một.  

2.6. Tìm hiểu rõ về chủ nhà và người môi giới

Thuê mặt bằng là câu chuyện tính bằng năm, do đó bạn cần làm việc lâu dài với chủ nhà. Hãy dành thời gian tìm hiểu kỹ người mà bạn đang làm việc cùng. Chủ nhà có rõ ràng, uy tín không? Tại sao họ muốn cho thuê mặt bằng làm siêu thị? Những cuộc gặp mặt trực tiếp, trao đổi kỹ lưỡng sẽ giúp bạn hiểu hơn về tính cách gia chủ.

Nếu gặp người không có trách nhiệm, họ rất có thể sẽ thu tiền rồi mặc kệ các vấn đề liên quan. Trường hợp này thì làm hợp đồng ràng buộc càng chặt chẽ bạn càng ít rủi ro. 

Trong trường hợp làm việc qua môi giới,  bạn càng phải cẩn trọng. Bạn nên chọn môi giới có kinh nghiệm, từng làm việc trong lĩnh vực mặt bằng kinh doanh, có phản hồi tốt từ người thuê cũ. Tránh những môi giới “tay ngang” chỉ dẫn bạn đi lòng vòng hoặc đẩy giá vì hoa hồng.

2.7. Tìm hiểu thông tin liên quan đến điểm thuê mặt bằng siêu thị 

List dưới đây là những điều không phải ai cũng nói cho bạn biết về một mặt bằng cho thuê: 

• Tìm hiểu lịch sử thuê mặt bằng siêu thị: Trước khi ký hợp đồng, hãy chủ động hỏi: người thuê trước là ai, vì sao họ rời đi? Nếu câu trả lời không rõ ràng, hoặc có yếu tố “nhạy cảm” như doanh thu kém, cơ sở kinh doanh trước đó gặp tai nạn hay tranh chấp, hãy cân nhắc lại.
• Đích thân đến khảo sát mặt bằng siêu thị vào nhiều khung giờ khác nhau: Để đo đúng mật độ dân cư “thật” quanh khu vực. Có những khu vực rất nhiều chung cư, nhà cao tầng nhưng rất ít người qua lại. Những người này là ai: dân cư, công nhân, hay khách vãng lai? Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến mô hình siêu thị bạn nên vận hành.
• Tìm hiểu các quy định của tòa nhà hoặc khu phố: Có giới hạn giờ hoạt động không, có được để xe tải giao hàng không, có dễ dàng lắp biển hiệu hay không?

Ngoài ra, các yếu tố xung quanh khu vực mặt bằng siêu thị bạn chọn cũng cần phải đảm bảo an ninh, an toàn thì việc kinh doanh mới diễn ra thuận lợi.

3. Nên tìm mặt bằng siêu thị cho thuê ở đâu uy tín?

Thị trường bất động sản mặt bằng kinh doanh luôn có nhiều lựa chọn. Nhưng để tìm được mặt bằng siêu thị thực sự phù hợp và đáng tin cậy, bạn cần bỏ nhiều thời gian tìm kiếm.

3.1. Tìm kiếm tại các sàn bất động sản cho thuê 

Những sàn cho thuê bất động sản có rất nhiều tin đăng được cập nhật liên tục. Các bộ lọc tìm kiếm như diện tích, vị trí, giá thuê cũng giúp bạn nhanh chóng tìm được điểm có vẻ phù hợp. Các trang như Batdongsan.com.vn, Chotot, Cafeland… có rất nhiều tin đăng.

Tuy nhiên, các trang này có nhược điểm là nhiều tin giả, tin câu view, mạo danh chủ nhà… nhằm lừa đảo. Chất lượng mặt bằng thực tế cũng cần phải kiểm tra lại thật chi tiết. Kinh nghiệm là việc đầu tiên, bạn hãy gọi điện xác minh kỹ thông tin, hỏi trực tiếp xem có giấy tờ pháp lý chưa. Nếu được thì hãy đi xem và nhờ luật sư kiểm tra thêm. 

3.2. Tìm kiếm mặt bằng siêu thị qua các môi giới chuyên nghiệp

Hầu hết người cho thuê mặt bằng kinh doanh siêu thị đều không tự đi rao tin cho thuê. Họ sẽ làm việc với các môi giới. Nếu bạn không có nhiều thời gian tìm kiếm có thể thuê môi giới uy tín tìm giúp. Họ thường có mối quan hệ với nhiều chủ nhà, nhiều dự án và nắm rõ đặc điểm của từng khu vực. Nên thỏa thuận rõ phí hoa hồng để cân nhắc khi thuê.

3.3. Tìm mặt bằng siêu thị qua các mối quan hệ cá nhân

Rất nhiều mặt bằng tốt được giới thiệu truyền miệng một cách tình cờ. Do đó nếu bạn có người quen hoặc biết ai đó rành về cho thuê bất động sản, bạn có thể nhờ họ giúp đỡ. 

Trong giới kinh doanh, người kinh doanh có thể rao cho thuê thông qua những người bạn có nhiều mối quan hệ, hoặc một chủ cũ muốn nghỉ. Ưu điểm khi tìm qua các mối quan hệ là bạn dễ có cái nhìn chân thực hơn, biết rõ lý do mặt bằng đang trống. Nhược điểm là thông tin thường hạn chế và phải chủ động hỏi han.

3.4. Thông qua các nhóm kinh doanh 

Các mạng xã hội như Facebook, Zalo… và các kênh chat có nhiều nhóm về cho thuê mặt bằng theo khu vực. Bạn có thể tìm kiếm theo từ khóa: “Cho thuê mặt bằng Tân Phú”, “Sang nhượng mặt bằng HCM”… Kênh này rất linh hoạt, dễ tìm kiếm. Tuy nhiên, cũng như các sàn cho thuê bất động sản, nó tiềm ẩn rủi ro nếu không xác minh được người đăng bài.

Ngày nay có rất nhiều hình thức lừa đảo rất tinh vi. Do đó để tránh mất tiền, bạn tuyệt đối không được đặt cọc bất cứ số tiền nào khi chưa đến kiểm tra thực tiếp với sự hỗ trợ của cố vấn có chuyên môn. Những vấn đề tiềm ẩn có thể trồi lên khi bạn đã cọc và thanh toán tiền thuê, khiến bạn rơi vào tình thế tiến thoái lưỡng nan.

Chọn đúng mặt bằng siêu thị cũng là khởi đầu thành công cho việc kinh doanh của bạn. Giá thuê mặt bằng bất động sản bán lẻ đang có xu hướng tăng, thị trường ngày càng cạnh tranh. Điều này đòi hỏi bạn không chỉ nhìn thấy cơ hội mà còn phải biết “chọn mặt gửi vàng” một cách khôn ngoan. Bạn có thể phải đầu tư nhiều thời gian, công sức và tiền bạc. Tuy nhiên, đầu tư này là đáng giá bởi một quyết định đúng ở khâu mặt bằng có thể tiết kiệm hàng trăm triệu đồng chi phí sai lầm. Kinh doanh siêu thị bán lẻ là cuộc chơi dài hơi. Và mặt bằng chính là nền móng đầu tiên cần được xây thật chắc.

Hãy đến với công ty K-SETUP để trải nghiệm dịch vụ setup siêu thị chuyên nghiệp hàng đầu Việt Nam. Bạn cần tư vấn hoặc có bất kỳ thắc mắc nào khác hãy liên hệ với chúng tôi để được tư vấn miễn phí:

🏢 CÔNG TY TNHH THIẾT KẾ VÀ CUNG ỨNG K-SETUP.

🔰VP Hà Nội: Số Nhà F1 Ngõ 112, Phường Kiến Hưng, Quận Hà Đông, Thành phố Hà Nội

☎  Hotline: 098.5566.123

🔰TP.HCM: Tầng 2, Số 44 đường số 1, KDC Cityland, Phường 10, Quận Gò Vấp, TP.HCM

☎ Hotline: 085.399.2222

Bản quyền thuộc về công ty K-Setup!